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物业管理大家谈(一)
来源:天津物业管理协会  发布时间:2020 - 11 - 09
       主持人:目前,还处于雨季,下雨时,物业任何小的疏忽,都有可能造成业主家的损失。前些天一场大雨,就把刘先生的房子“淹了”,但不是房屋质量差导致的墙体渗水或是屋顶漏水,恰恰是物业公司的疏忽造成的,这到底是怎么回事呢?物业公司又有哪些责任呢?
       今天的《物业管理大家谈》,我们将从物业公司、专业律师角度来探讨解决之道。
       今天和我们节目连线的是,
       天津融汇律师事务所栾志强律师;
       中铁诺德物业管理有限公司天津分公司张媛媛经理;

       主持人:我们先看看这起物业纠纷。
       几年前,市民刘先生买了一处洋房,他买的房子虽然是次顶楼8楼,但他楼上有一个公共露台,当时销售人员告诉他, 他虽是次顶楼,但是冬暖夏凉,和其他楼层没有区别。
       刘先生觉得买的挺值的,但没想到前些日子的一场大暴雨,让他痛心不已。
       那天,暴雨过后,他在外面接到7楼邻居的通知,被告知他家中漏水,让他马上回家中查看。当刘先生赶到家时,发现雨水自阳台上方墙体大量流入,地面大量积水,家中木地板和家具等物品已被雨水浸泡多时。
       刘先生立即到位于阳台上方的9楼公共露台查看,发现这个露台的排水管道处生长一棵树,管道口已被树根堵住,露台的雨水无法及时从排水管道排放,雨水已积满了整个露台,积满的雨水从露台边沿溢出,顺着阳台直接倾泻到8楼刘先生家的阳台,然后灌入刘先生家中,造成刘先生家室内大量积水。
       这起事故,造成刘先生家室内墙面、木地板、家具等被雨水浸泡损坏,经济损失约人民币4万元。
       事后,刘先生通知物业公司人员到现场处理,物业安排保洁人员协助刘先生清理房屋积水,并和他一起到露台查看。
       当时,刘先生拔除小树疏通排水管道后,对小树进行了测量。经测量,该树高约1.8米、树根长约8米,可见该树已生长多时,并非短期生长而成。
       刘先生认为,物业公司未对该公共露台进行清理,存在管理疏忽。事发后刘先生多次要求物业进行赔偿,但物业仅同意免除他两年的物业管理费,由于双方未能达成协议,刘先生最终还是将物业告上法庭。他状告物业公司,请求当地法院判令物业立即排除公共露台处的积水隐患,并赔偿经济损失4万元。
       被告物业公司答辩说,刘先生的损失与物业管理行为并无因果关系,物业无需承担赔偿责任。因为9楼公共露台积水溢出后,是流入刘先生家中的阳台上,而刘先生家的阳台也有排水管道,如果刘先生家的阳台下水管并未堵塞,那雨水也不可能流入刘先生家中客厅、房间。因此,雨水溢入刘先生家中, 是因为他家阳台下水管堵塞所导致。
       另外,物业还辩解说,9楼公共露台下水管被小树堵塞, 是因为9楼的业主将公共露台封闭,物业因为无执法权,无权进入该区域。所以,9楼业主的行为也是导致露台雨水溢入刘先生家中的次要原因。总之,不应当由物业承担赔偿责任。

       主持人:先请中铁诺德物业管理公司张媛媛经理说一下, 这起物业纠纷事实很清晰,那么,这家物业企业为有责任吗? 他们在管理上有哪些疏漏?
       张媛媛经理:这家物业企业是存在一定管理责任的。
       首先该物业公司没有尽到对公共区域的露台、排水系统定期巡视及清理的义务;另外,对于业主私自封闭公共区域的行为,物业公司未做出劝阻、督促整改、上报等工作,进而造成了上述事件的发生。

       主持人:客观上说,管理本义就是杜绝各种疏漏,那么, 一家管理良好的物业公司,应该有哪些措施来及时排除安全隐患,还是请中铁诺德物业管理公司张媛媛经理举出具体事例, 给我们讲讲。
       张媛媛经理:首先,物业公司需要制定详尽的规章制度及消防、防汛等各类突发事件应急处理预案。在此基础上,做好物业内部员工的相关培训工作,并定期开展应急演练。同时, 要定期进行设备设施安全隐患排查工作,发现问题及时做好整改。若涉及到业主,则要提前做好沟通、告知等工作,若沟通未果,则需要及时上报相关行政管理部门。

       主持人:最近,当地一审法院进行了判决,请天津融汇律师事务所栾志强律师给介绍一下,判决结果?
       栾律师:近日,当地法院一审判决,认为在这起8楼业主家中积水的事件中,原告业主和被告物业公司都有一定的过错和责任。因此,法院一审判决要求被告物业公司承担部分责任,赔偿刘先生经济损失15000元,并负责消除位于小区9楼公共露台处的积水隐患。

       主持人:法院判决,这又是有什么法律依据?
       栾律师:物业公司对小区公共场所、共用部位、共有设施设备应当尽到维修、养护、管理等义务。本案当中,积水事故的发生是因公共露台排水管道堵塞所引致,虽然物业抗辩说,堵塞是因为9楼业主违法封闭公共露台所致,但物业无法证明自己已经采取积极合理的方式消除该安全隐患,可见其未尽到物业管理义务。
       而且,被告物业也未举证证明在事故发生后,已及时通知原告并采取合理的抢险措施。因此,物业公司对业主刘先生的损失应承担赔偿相应的责任。
       另外,原告刘先生也自认在事故发生前曾发现自家阳台排水管道排水不畅情形,但也未详细核查具体原因,事故发生时该阳台排水管道未能正常排水,对事故发生存在一定影响,故刘先生对损害的发生存在相应过错。最终,法院结合双方的过错程度,酌定被告物业公司赔偿15000元。

       主持人:这起纠纷中,刘先生曾经发现了自己阳台排水管道排水不畅,他应该如何解决这个问题,是找物业公司,还是自行花钱解决这个问题?请中铁诺德物业管理有限公司张媛媛经理介绍一下?
       张媛媛经理:刘先生自家阳台的排水管道属于业主户内专属部分,在质保期内是由物业公司协调开发商进行维修。若已经出保,作为物业公司可以为有需要进行疏通的业主提供有偿服务。

       主持人:在庭审中,物业公司说,因为9楼的业主将公共露台封闭,物业因为无执法权,无权进入该区域。所以,9楼业主的行为也是导致露台雨水溢入刘先生家中的次要原因。那么,遇到这种情况,物业公司应该怎么做,请天津融汇律师事务所栾志强律师给介绍一下。
       栾律师:本案中9楼业主,擅自将公共露台封闭,属于违反《物业服务合同》的违约行为,而且破坏露台的形状及用途,造成安全隐患和不良影响,其行为具有违法性,9楼业主其行为已对物业公司的管理行为构成妨害,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定:“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。”故物业公司有权起诉要求9楼业主拆除封闭物,恢复原状、停止侵害、排除妨害。

       主持人:我们再看一起物业纠纷。
       最近,张先生烦恼不已,他被物业公司起诉了,但张先生认为错不在自己。
       两年前,张先生发现,他家楼上住户在其阳台安装太阳能挡板,影响自家阳台采光,物业公司没有尽到及时制止的管理义务,所以他才不交物业费。物业公司起诉到法院,要求张先生支付所拖欠的物业费、电梯运行费、公共能耗费、违约金共计17000多元。

       主持人:类似上述相邻权纠纷引起拒缴物业费的情况屡见不鲜,有的业主将拖把挂在窗外滴水的、私自将车库改造为厨房的、一楼住户下挖加建住房的等等。那么,针对这些情况, 物业公司应该采取哪些措施,来制止业主的行为,还是物业真的无能为力?请中铁诺德物业管理有限公司张媛媛经理说说。
       张媛媛经理:当个别业主的行为违反国家相关规定,或者侵犯了其他业主的权益时,物业公司有义务及时书面告知其停止侵害行为。若告知无效,则可上报街道社区、行政主管部门进行处理。
       总之,作为物业公司的日常管理工作,针对此类问题,需做好及时发现、劝阻、督促整改、及时上报等一系列工作。

       主持人:还是请天津融汇律师事务所栾志强律师介绍一下,判决结果?
       栾律师:楼上住户安装太阳能挡板影响张先生采光的行为属于侵权法律关系,与本案非同一法律关系,张先生可另案向侵权人主张权利。判决张先生支付所拖欠的物业费、电梯运行费、公共能耗费、违约金共计17000多元。对于楼上业主违规行为,物业可以加以劝阻,要求整改,如果物业公司履行了上述职责,可以认定其提供了服务。毕竟物业公司并不是政府行政执法机关,其没有行政执法权,业主将责任推给物业公司,以此为由拒缴物业费是不能得到法院支持的。

       主持人:那么,张先生家中阳台被遮光的问题,如何通过法律的手段解决呢?
       栾律师:首先,刚才提到了,本案属于相邻权纠纷,不动产的相邻各方在对自身专有部分产权利用时(包括修缮及搭建等行为),必须与邻居保持适当的距离,不得妨碍邻居的通风和采光,否则对方有权要求停止侵害。造成损害的,对方可以请求赔偿。
       通常解决相邻权纠纷方式:包括自行协商和解或在村(居) 委会、物业公司、人民调解委员会的帮助下协商解决,最后可以通过向人民法院提起诉讼来解决。

       主持人:请两位嘉宾对这起物业纠纷的解决,从物业角度和法律法规的角度,说说各自观点。
       张媛媛经理:作为物业从业者,我们必将按照《前期物业服务合同》中所规定的义务做好本职工作。也希望广大业主能够客观、理性的来评价我们的工作。邻里之间的矛盾时有发生,我们能做的就是在处理好物业跟业主关系的同时,去减少甚至杜绝此类事件的发生。但也请广大业主们理解,您所缴纳的物业服务费主要包含了对共用部位、共有设施设备的日常运行与维护费用、公共区域绿化清洁费用、公共区域秩序维护费用等等。欠缴物业费的行为,直接侵害的是全体业主的共同利益,希望今后遇到类似问题,业主能理性地跟物业公司沟通处理。
       栾律师:提示广大业主朋友们妥善的处理好相邻关系,相邻权具体是指在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间, 任何一方为了合理行使其所有权或使用权,享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利,特别是在采光、通风、排水等过程中,充分注意考虑到对相邻一方可能产生的影响, 共同创造幸福、美满、和谐的小区环境。

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